Délib 14 à 17 : VOTE CONTRE
Voici, M. le Maire, Mesdames et Messieurs les Conseillers de la majorité, la 1ère question que nous nous sommes posés à la lecture de ces 4 délibérations. Elle porte sur la philosophie du projet : comment pouvez-vous même imaginer l'implantation d'une structure dont le foncier sera bâti sur le domaine public par l'argent public aux fins d'abriter une activité privée, et selon une clé de répartition des financements de 70% d'argent public pour 30% d'apport privé ? (32% E/R/D ,38,5% commune)
La Ville de Cahors doit-elle porter le cinéma ou est-ce au privé qui va exploiter ce cinéma de porter le projet et l’investissement financier qui va avec ? Pour nous la réponse est sans ambiguïté : si la ville finance la construction d'un nouveau cinéma elle le garde en régie municipale ou elle ne le fait pas.
Les 38,5% d'investissements publics à charge de la ville sont considérés ici, avec un certain cynisme, comme «compatibles avec ses capacités financières». Mais que ne baissez-vous donc pas les impôts M. Le Maire ? Pourquoi ne rétablissez-vous pas la gratuité des salles aux associations, pourquoi n'avez-vous pas maintenu l'école de Sainte Valérie, qu'attendez-vous pour proposer la gratuité des premiers M3 d'eau, la baisse des prix en EHPAD, de la cantine scolaire, que ne refaites vous donc pas voiries et trottoirs pour certains dans un état lamentable?
Ce projet que vous avez porté durant la campagne de 2014 n'a plus aujourd'hui la même résonance compte tenu de la baisse drastique de la DGF et des difficultés quotidiennes que rencontrent nos concitoyens. L'argent se fait rare pour le plus grand nombre, c'est un fait. Alors, pourquoi choisissez-vous de servir la logique de rentabilité d'intérêts privés plutôt que l’intérêt général des cadurciens ? D'autant plus qu'à aucun moment vous ne leur avez confié que ce serait eux qui financeraient.
Vous allez nous dire : un complexe cinématographique c'est justement un besoin de la population. Il est identifié sans surprise comme tel par l'étude du cabinet Hexacom.
Nous ne contestons pas la dimension culturelle et l'ouverture au monde que peut apporter le cinéma sur un territoire, le débat n'est pas là et j'espère que vous trouverez d'autres arguments que celui-là pour tenter de démonter notre argumentaire. Oui, un cinéma est un équipement incontournable pour une ville-centre, mais en l’occurrence à Cahors, nous en avons déjà deux.
Et bien, nous avons fait chauffer la calculette.(voir annexe)
ABC+Quercy ce sont 816 places. Soit, d'après Hexacom, un sous-équipement abyssal pour 14 personnes par siège. L'ambition poursuivie est donc de mettre entre 950 et 1000 places à disposition. On ne va pas jouer petit bras : on va considérer la fourchette haute, soit 200 places supplémentaires.
Je précise que selon l'ADRC (Agence pour le Développement Régional du Cinéma), la moyenne par fauteuil oscille entre 4 000 € et 4 200 € (étude de 2014).
Et bien ici, il atteint 7800€ si l'on prend le budget total de l'opération et 5500€ /fauteuil si l'on ne considère que le financement public.
Enfin, si l'on considère avec humour la mise de fond globale pour le gain strict de ces 200 places supplémentaires on arrive à 0,039M soit 39000€/place ! La barre est haute.
Voyons maintenant la programmation.(voir annexe)
Nous avons pris l'exemple de la semaine du 26 octobre au 1er novembre soit 7 jours : nous sommes à une moyenne de 4 séances/jour/salle pour l'ABC et le Quercy contre 6 séances/jour/salle pour le Cap cinéma de Montauban. C'est une amélioration de l'offre mais vous conviendrez qu'elle est minime en comparaison de l'investissement.
Les Tarifs : ils sont en moyenne de 20% plus élevés à Cap cinéma. (voir tableau)
Venons-en au foncier.
Très adroitement on nous dessine une ellipse comme plan du site mais il est clair que l'emprise au sol nécessaire à la construction va empiéter sur l'espace voué aux véhicules.
Je vous propose une illustration à partir de l'exemple de ce qui s'est fait à Aurillac en 2012. L'exemple est frappant car similaire sur bien des points, sauf sur la question du financement. Une mairie à majorité socialiste, une ville de même strate ( -de 30000h), un projet de complexe cinématographique Le Cristal de 7 salles et 1043 places . Et une même implantation sur une ancienne caserne.
L'emprise au sol brute du Cristal est de 3840 m² hors circulations périphériques. (voir sur youtube interview archi Bassel MAKAREM). A Cahors nous sommes sur une estimation de 2000m2. Nous savons que dans une emprise au sol il faut également compter les espaces de circulation , ici non évalués ainsi que les locaux techniques. Nous risquons donc d'aller bien au-delà des surfaces estimées par le cabinet EGIS. Qu'en sera-t-il des arbres ? Et qu'en sera-t-il des anciens corps de garde : le Musée de la résistance et la Maison des Combattants ?
Pour continuer, la construction d’un nouveau cinéma doit s’accompagner de places de parking ad hoc ... A Cahors, pour vraisemblablement limiter les coûts, c'est le parking Bessières ou plutôt ce qu’il va rester de la cour de l’ancienne caserne qui fera l'affaire et qui donc sera en quelque sorte «mutualisé» entre usagers-citoyens et cinéphiles. Donc, même nombre de places dites-vous, peut être, mais plus de besoins.
Enfin , nous ne sommes pas du tout sur la même ventilation financière des investissements à opérer. (voir tableau). Nous sommes même quasiment inversement proportionnel entre financement publics et privés.
Une dernière question sur le foncier : vous parlez (P44) de « l'intégration dans le patrimoine d'un actif immobilier au cœur de la cité », or, le cabinet EGIS spécifie que (p 7) : « Le site appartient à la commune de Cahors. Il s'agit d'un foncier public qu'il conviendra de déplacer en foncier privé pour la construction nouvelle ».
Alors qu'en est-il réellement ? Nous souhaitons une réponse à ces questions.
A la lumière de ces diverses constatations, nous avons bien la confirmation que la notion d'intérêt général est employé ici comme un terme de droit public et non comme la finalité de l’action publique.
Et ce sera l'objet de nos réflexions suivantes. Car enfin, l'on s'aperçoit très rapidement que ce projet semble être fait sur mesure pour la SARL Société Cadurcienne d'Exploitation Cinématographique. Laquelle Société a racheté Le Quercy en 2015 pour le fusionner avec l'ABC, chacun a pu lire les rebondissements de cette affaire dans la presse locale, préfigurant ainsi de la configuration qui nous occupe ce soir.
L'aurait-elle fait si le projet de complexe n'avait pas été dans vos cartons ? On peut se poser la question. Cette SARL, dont les protagonistes ne sont pas des novices en matière d'implantation cinématographique ( Charles Mascagni- Ludovic Grailla) s'est ainsi placée très adroitement en situation de monopole sur le territoire au point que vous la désigniez comme futur exploitant incontournable sans mise en concurrence préalable. Après tout il serait logique de voir si une autre société peut apporter d'avantage dans le panier de la mariée, ou peut proposer un autre montage, je rappelle qu'il s'agit d'argent public. Mais non. Vous incluez même d'entrée de jeu son apport dans le plan de financement avant même que nous ayons délibéré sur sa désignation.
Donc pas de plan B. Le cabinet EGIS fourni ici ce qu'il appelle la Synthèse de l'opportunité : nous supposons qu'il parle là pour l'exploitant !
Ce faisant, cette SARL bénéficie des aides du Centre National du Cinéma via la Taxe Spéciale Additionnelle des 2 cinémas originels : l'ABC et Le Quercy. Ce qui est normal. Chaque établissement cinématographique bénéficie ainsi d'un compte de soutien alimenté par des droits générés par un % de la Taxe perçue sur le prix du billet d'entrée. Les sommes inscrites sur ce compte permettent à l'exploitant de se faire rembourser des travaux et des investissements effectués pour l'exploitation cinématographique.
Les 2M3 d'apport de la SARL dans le plan de financement sont très certainement tout ou en partie financés par ces aides, le foncier est financé par notre argent, la concurrence éliminée : qu'en est-il de la prise de risque de la Société?
Et bien nous n'en savons pas grand-chose puisque les engagements de l'exploitant ne sont pas explicités dans les délibérations. Tout au plus nous parle-t-on de «lien contractuel le plus pertinent qui aura été retenu» (p49/50). On comprend qu'il ne s'agira pas d'une CSP mais on peut difficilement faire plus opaque. Je continue :
«...une partie des dépenses de la ville sera couverte par les recettes locatives versées par l'exploitant, précisant que cette capacité locative correspond à ce que peut assumer un tel modèle économique conformément aux pratiques de la profession..» (p43).
Avez-vous fixé un minimum garanti
Est-il prévu une clause d’arbitrage
Quelle est la nature et la durée du contrat
Autorisez-vous l’exploitant à réaliser des éventuelles sous-locations
Quelles sont les conditions de rétractation
Ouvrez-vous à l'exploitant une possibilité d’acquisition du bien ?
Tous ces éléments devraient apparaître dans les délibérations. Ils permettent non seulement de calculer l'amortissement de l'opération, mais aussi d'appréhender de manière éclairée la portée des engagements de la ville programmés d'ailleurs sur plusieurs mandatures. Car enfin, dans cette aventure, tous les risques nous semblent reposer sur la ville et les cadurciens.
Sans ces éléments, et considérant comme impensable que vous ne les ayez pas en votre possession, nous estimons la rédaction du dossier porté à la connaissance du Conseil municipal de ce soir volontairement imprécise. Nous demandons donc son report et sa réécriture pour complément d'informations.
Nous souhaitons également savoir si la Commission Départementale Cinématographique a été saisie du projet.
Isabelle Eymes @chd
La Ville de Cahors doit-elle porter le cinéma ou est-ce au privé qui va exploiter ce cinéma de porter le projet et l’investissement financier qui va avec ? Pour nous la réponse est sans ambiguïté : si la ville finance la construction d'un nouveau cinéma elle le garde en régie municipale ou elle ne le fait pas.
Les 38,5% d'investissements publics à charge de la ville sont considérés ici, avec un certain cynisme, comme «compatibles avec ses capacités financières». Mais que ne baissez-vous donc pas les impôts M. Le Maire ? Pourquoi ne rétablissez-vous pas la gratuité des salles aux associations, pourquoi n'avez-vous pas maintenu l'école de Sainte Valérie, qu'attendez-vous pour proposer la gratuité des premiers M3 d'eau, la baisse des prix en EHPAD, de la cantine scolaire, que ne refaites vous donc pas voiries et trottoirs pour certains dans un état lamentable?
Ce projet que vous avez porté durant la campagne de 2014 n'a plus aujourd'hui la même résonance compte tenu de la baisse drastique de la DGF et des difficultés quotidiennes que rencontrent nos concitoyens. L'argent se fait rare pour le plus grand nombre, c'est un fait. Alors, pourquoi choisissez-vous de servir la logique de rentabilité d'intérêts privés plutôt que l’intérêt général des cadurciens ? D'autant plus qu'à aucun moment vous ne leur avez confié que ce serait eux qui financeraient.
Vous allez nous dire : un complexe cinématographique c'est justement un besoin de la population. Il est identifié sans surprise comme tel par l'étude du cabinet Hexacom.
Nous ne contestons pas la dimension culturelle et l'ouverture au monde que peut apporter le cinéma sur un territoire, le débat n'est pas là et j'espère que vous trouverez d'autres arguments que celui-là pour tenter de démonter notre argumentaire. Oui, un cinéma est un équipement incontournable pour une ville-centre, mais en l’occurrence à Cahors, nous en avons déjà deux.
Que deviennent d'ailleurs les cinémas existants ? Si tant est que le besoin du toujours plus ( plus de fauteuil/plus de séances/plus de films) soit fondé, nous ne savons même pas si, les concernant, une étude d'évolution de l'offre a été envisagée en amont de ce projet. Dans tous les cas nous pouvons dire que la carence d'initiative privée n'existe pas, nous sommes d'accord.
Et c'est l'objet de notre 2ème questionnement : de la pertinence de ce complexe cinématographique en lieu et place de l'ABC et du Quercy.Et bien, nous avons fait chauffer la calculette.(voir annexe)
ABC+Quercy ce sont 816 places. Soit, d'après Hexacom, un sous-équipement abyssal pour 14 personnes par siège. L'ambition poursuivie est donc de mettre entre 950 et 1000 places à disposition. On ne va pas jouer petit bras : on va considérer la fourchette haute, soit 200 places supplémentaires.
Je précise que selon l'ADRC (Agence pour le Développement Régional du Cinéma), la moyenne par fauteuil oscille entre 4 000 € et 4 200 € (étude de 2014).
Et bien ici, il atteint 7800€ si l'on prend le budget total de l'opération et 5500€ /fauteuil si l'on ne considère que le financement public.
Enfin, si l'on considère avec humour la mise de fond globale pour le gain strict de ces 200 places supplémentaires on arrive à 0,039M soit 39000€/place ! La barre est haute.
Voyons maintenant la programmation.(voir annexe)
Nous avons pris l'exemple de la semaine du 26 octobre au 1er novembre soit 7 jours : nous sommes à une moyenne de 4 séances/jour/salle pour l'ABC et le Quercy contre 6 séances/jour/salle pour le Cap cinéma de Montauban. C'est une amélioration de l'offre mais vous conviendrez qu'elle est minime en comparaison de l'investissement.
Les Tarifs : ils sont en moyenne de 20% plus élevés à Cap cinéma. (voir tableau)
Venons-en au foncier.
Très adroitement on nous dessine une ellipse comme plan du site mais il est clair que l'emprise au sol nécessaire à la construction va empiéter sur l'espace voué aux véhicules.
Je vous propose une illustration à partir de l'exemple de ce qui s'est fait à Aurillac en 2012. L'exemple est frappant car similaire sur bien des points, sauf sur la question du financement. Une mairie à majorité socialiste, une ville de même strate ( -de 30000h), un projet de complexe cinématographique Le Cristal de 7 salles et 1043 places . Et une même implantation sur une ancienne caserne.
L'emprise au sol brute du Cristal est de 3840 m² hors circulations périphériques. (voir sur youtube interview archi Bassel MAKAREM). A Cahors nous sommes sur une estimation de 2000m2. Nous savons que dans une emprise au sol il faut également compter les espaces de circulation , ici non évalués ainsi que les locaux techniques. Nous risquons donc d'aller bien au-delà des surfaces estimées par le cabinet EGIS. Qu'en sera-t-il des arbres ? Et qu'en sera-t-il des anciens corps de garde : le Musée de la résistance et la Maison des Combattants ?
Pour continuer, la construction d’un nouveau cinéma doit s’accompagner de places de parking ad hoc ... A Cahors, pour vraisemblablement limiter les coûts, c'est le parking Bessières ou plutôt ce qu’il va rester de la cour de l’ancienne caserne qui fera l'affaire et qui donc sera en quelque sorte «mutualisé» entre usagers-citoyens et cinéphiles. Donc, même nombre de places dites-vous, peut être, mais plus de besoins.
Enfin , nous ne sommes pas du tout sur la même ventilation financière des investissements à opérer. (voir tableau). Nous sommes même quasiment inversement proportionnel entre financement publics et privés.
Une dernière question sur le foncier : vous parlez (P44) de « l'intégration dans le patrimoine d'un actif immobilier au cœur de la cité », or, le cabinet EGIS spécifie que (p 7) : « Le site appartient à la commune de Cahors. Il s'agit d'un foncier public qu'il conviendra de déplacer en foncier privé pour la construction nouvelle ».
Alors qu'en est-il réellement ? Nous souhaitons une réponse à ces questions.
A la lumière de ces diverses constatations, nous avons bien la confirmation que la notion d'intérêt général est employé ici comme un terme de droit public et non comme la finalité de l’action publique.
Et ce sera l'objet de nos réflexions suivantes. Car enfin, l'on s'aperçoit très rapidement que ce projet semble être fait sur mesure pour la SARL Société Cadurcienne d'Exploitation Cinématographique. Laquelle Société a racheté Le Quercy en 2015 pour le fusionner avec l'ABC, chacun a pu lire les rebondissements de cette affaire dans la presse locale, préfigurant ainsi de la configuration qui nous occupe ce soir.
L'aurait-elle fait si le projet de complexe n'avait pas été dans vos cartons ? On peut se poser la question. Cette SARL, dont les protagonistes ne sont pas des novices en matière d'implantation cinématographique ( Charles Mascagni- Ludovic Grailla) s'est ainsi placée très adroitement en situation de monopole sur le territoire au point que vous la désigniez comme futur exploitant incontournable sans mise en concurrence préalable. Après tout il serait logique de voir si une autre société peut apporter d'avantage dans le panier de la mariée, ou peut proposer un autre montage, je rappelle qu'il s'agit d'argent public. Mais non. Vous incluez même d'entrée de jeu son apport dans le plan de financement avant même que nous ayons délibéré sur sa désignation.
Donc pas de plan B. Le cabinet EGIS fourni ici ce qu'il appelle la Synthèse de l'opportunité : nous supposons qu'il parle là pour l'exploitant !
Ce faisant, cette SARL bénéficie des aides du Centre National du Cinéma via la Taxe Spéciale Additionnelle des 2 cinémas originels : l'ABC et Le Quercy. Ce qui est normal. Chaque établissement cinématographique bénéficie ainsi d'un compte de soutien alimenté par des droits générés par un % de la Taxe perçue sur le prix du billet d'entrée. Les sommes inscrites sur ce compte permettent à l'exploitant de se faire rembourser des travaux et des investissements effectués pour l'exploitation cinématographique.
Les 2M3 d'apport de la SARL dans le plan de financement sont très certainement tout ou en partie financés par ces aides, le foncier est financé par notre argent, la concurrence éliminée : qu'en est-il de la prise de risque de la Société?
Et bien nous n'en savons pas grand-chose puisque les engagements de l'exploitant ne sont pas explicités dans les délibérations. Tout au plus nous parle-t-on de «lien contractuel le plus pertinent qui aura été retenu» (p49/50). On comprend qu'il ne s'agira pas d'une CSP mais on peut difficilement faire plus opaque. Je continue :
«...une partie des dépenses de la ville sera couverte par les recettes locatives versées par l'exploitant, précisant que cette capacité locative correspond à ce que peut assumer un tel modèle économique conformément aux pratiques de la profession..» (p43).
S'il y a capacité locative c'est qu'il y a contrat. Qu'en est-il du cadre et de l'ensemble de relations qui va régir le loyer, la répartition des charges et autres éléments ?
Quel est le montant du loyer (conformément aux règles usuelles dans cette profession, il est estimé à 6 % de la recette annuelle)Avez-vous fixé un minimum garanti
Est-il prévu une clause d’arbitrage
Quelle est la nature et la durée du contrat
Autorisez-vous l’exploitant à réaliser des éventuelles sous-locations
Quelles sont les conditions de rétractation
Ouvrez-vous à l'exploitant une possibilité d’acquisition du bien ?
Tous ces éléments devraient apparaître dans les délibérations. Ils permettent non seulement de calculer l'amortissement de l'opération, mais aussi d'appréhender de manière éclairée la portée des engagements de la ville programmés d'ailleurs sur plusieurs mandatures. Car enfin, dans cette aventure, tous les risques nous semblent reposer sur la ville et les cadurciens.
Sans ces éléments, et considérant comme impensable que vous ne les ayez pas en votre possession, nous estimons la rédaction du dossier porté à la connaissance du Conseil municipal de ce soir volontairement imprécise. Nous demandons donc son report et sa réécriture pour complément d'informations.
Nous souhaitons également savoir si la Commission Départementale Cinématographique a été saisie du projet.
Isabelle Eymes @chd
Aucun commentaire:
Enregistrer un commentaire